Financiamiento a cliente final

Una garantía accionaria diseñada para control bancario.

Reserva Irazú propone una estructura simple para el cliente, pero robusta para el banco: acción identificada, derechos documentados, custodia, bloqueo de traspaso y fideicomiso de garantía.

1acción vinculada al derecho económico y de uso del lote.

3capas de control: sociedad, fideicomiso y custodia.

0fraccionamiento registral requerido para financiar al cliente.

Audio ejecutivo disponible por slide.

Banco Proméricabeneficiario de garantía

Clientedeudor y accionista

Fideicomisogarantía sobre acción

Custodiocertificado físico

Sociedadtitular de finca madre

Reserva Irazúlote / derecho asignado

La pregunta correcta

No es si la garantía es “distinta”; es si el banco tiene control suficiente.

La estructura se evalúa por ejecutabilidad, trazabilidad, bloqueo de disposición, liquidez de salida y protección contra decisiones societarias adversas.

Identificación del activo controlable

La acción se vincula contractualmente a un derecho específico.

El banco no financia una expectativa genérica: financia una posición accionaria documentada y asignada.

Bloqueo de traspaso preventivo

El certificado y el libro de accionistas pueden condicionar cualquier transferencia.

Sin liberación bancaria o fiduciaria, no debería inscribirse ni reconocerse un nuevo titular.

Fideicomiso de garantía ejecutable

La acción puede transmitirse al fiduciario o quedar bajo instrucciones fiduciarias.

En incumplimiento, el fiduciario ejecuta según contrato sin depender de negociación con el deudor.

Gobierno societario limitado

Las decisiones críticas se restringen con estatutos, acuerdos y mayorías reforzadas.

La sociedad administra el vehículo, pero no puede vaciar el derecho económico asociado a la acción.

Cómo funciona

El cliente compra una acción. El banco recibe una garantía sobre esa acción.

La finca madre permanece en la sociedad. La acción representa la posición del cliente dentro del proyecto y se documenta con reglas de uso, construcción, administración y traspaso.

01

Sociedad titular

Conserva la finca madre y permite una administración jurídica ordenada.

02

Acción individualizada

Se asocia a un lote o área determinada en los documentos internos.

03

Cliente accionista

Adquiere derechos económicos y contractuales sobre su posición.

04

Banco garantizado

Recibe control fiduciario, custodia documental y restricciones de transferencia.

Garantía propuesta

Cuatro controles que sustituyen la lógica tradicional de hipoteca.

El objetivo no es pedirle al banco que acepte menos control, sino darle un control distinto, trazable y contractual.

Lectura bancaria

La estructura reduce fricciones que una hipoteca tradicional no siempre resuelve.

Para una dirección de riesgo, la tesis es control documental, trazabilidad del activo y ejecución ordenada.

A

No depende de segregación registral

Evita que el crédito quede atado a trámites de fraccionamiento o finca filial.

B

Bloqueo ex ante

El deudor no puede disponer libremente de la acción sin pasar por la estructura de garantía.

C

Salida contractual

El fideicomiso permite definir venta, sustitución de deudor o adjudicación según política bancaria.

D

Paquete auditable

Documentos, certificados, libro de accionistas y anexos pueden integrarse al expediente de crédito.

Comparación ejecutiva

Hipoteca tradicional vs. garantía fiduciaria sobre acción.

Garantía hipotecaria tradicional

Requiere inmueble individualizable registralmente.
Puede depender de segregaciones, fincas filiales o inscripciones.
La ejecución suele ser judicial o registralmente más pesada.
El activo queda expuesto a anotaciones y conflictos registrales directos.

Garantía fiduciaria sobre acción

El objeto de garantía es la acción y sus derechos asociados.
Permite custodia, bloqueo societario y control contractual.
La ejecución se regula en el fideicomiso desde el origen.
La sociedad mantiene la finca madre sin fraccionamiento operativo.

Ruta operativa

Un proceso de crédito claro para originación, formalización y desembolso.

La estructura puede documentarse como un flujo estándar para clientes finales, con checklists y condiciones precedentes.

Permisos y construcción

La garantía no debe confundirse con la viabilidad constructiva.

La construcción se tramita conforme a la normativa municipal aplicable, con diseño, cobertura y permisos. La estructura accionaria no pretende saltarse reglas urbanísticas.

✓

Un solo inmueble madre

La sociedad sigue siendo el titular registral del inmueble.

✓

Obra autorizable

El análisis municipal se centra en uso, cobertura, retiros, accesos y parámetros constructivos.

✓

Sin fraccionamiento registral

No se vende una finca segregada; se financia una acción con derechos contractuales.

✓

Control documental

La documentación bancaria puede exigir permisos y avances como condiciones de desembolso.

Riesgo y mitigación

La estructura anticipa los escenarios que preocuparían a una dirección de riesgo.

Incumplimiento del cliente mitigado

El fideicomiso regula ejecución, venta o sustitución.

El banco no queda negociando con el deudor; existe una ruta preacordada.

Traspaso no autorizado bloqueado

Libro de accionistas, certificado y restricciones contractuales impiden salida informal.

El comprador posterior debe entrar por adhesión y liberación bancaria cuando aplique.

Decisión societaria adversa limitada

Estatutos y acuerdos reservan materias críticas a consentimientos reforzados.

Venta de activos esenciales, gravámenes, reformas y cambios de derechos no deberían quedar a discreción simple.

Confusión del cliente reducida

La venta comercial se explica como: “tu lote, una acción, tu casa”.

El banco puede exigir disclosure firmado para evitar reclamos posteriores de falta de comprensión.

Expediente bancario sugerido

El banco no analiza una idea; analiza un paquete documental.

La recomendación es estandarizar un expediente de aprobación para que riesgo, legal, crédito y formalización revisen la misma base.

01Nota bancaria de estructura

Resumen ejecutivo, tesis de garantía, riesgos y mitigantes.

02Machote de contrato de crédito

Obligaciones del deudor, eventos de incumplimiento y condiciones.

03Fideicomiso de garantía

Objeto fiduciario, ejecución, custodia, liberación y venta.

04Paquete societario

Acción, certificado, libro, restricciones y acuerdos de adhesión.

Siguiente paso

Proponer una aprobación controlada, no una excepción abierta.

La recomendación es un piloto bancario con condiciones precedentes, expediente estándar y revisión legal/riesgo antes del primer desembolso.

1

Validación legal bancaria

Revisión del fideicomiso, restricciones y ejecutabilidad.

2

Política piloto

Definir LTV, moneda, avalúo, requisitos, custodia y condiciones de cierre.

3

Primera operación controlada

Documentar tiempos, fricciones, checklist y mejoras.

4

Escalamiento

Convertirlo en producto repetible para clientes finales de Reserva Irazú.

Mensaje final

La garantía es distinta, pero el objetivo bancario es el mismo: control, prioridad y salida.

Reserva Irazú puede darle a Banco Promérica una estructura moderna, financiable y auditable, con controles documentales suficientes para evaluar riesgo sin depender de una hipoteca tradicional.

Controlbloqueo fiduciario y societario de la acción.

Trazabilidadexpediente documental y custodia del certificado.

Salidaejecución contractual predefinida.